Overbruggingshypotheek

U wilt graag een nieuw huis kopen maar u heeft uw oude huis nog niet verkocht of overgedragen. Daardoor beschikt u nog niet over de overwaarde van het huis dat u verkoopt. De meeste mensen hebben dit bedrag nodig om hun nieuwe woning te financieren. U kunt dit bedrag lenen in de vorm van een tijdelijke, aflossingsvrije lening: de overbruggingshypotheek. U hoeft daardoor niet te wachten met het kopen van een nieuwe woning tot uw huis is verkocht. Wij vertellen u alles over de overbruggingshypotheek.

Bij een overbruggingshypotheek heeft u een hypotheekakte nodig: bekijk actuele tarieven

Wat is een overbruggingshypotheek?

De overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypotheek waarmee u (een percentage van) de overwaarde van uw huidige woning kunt gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis voordat u werkelijk over dit bedrag beschikt. De overbruggingshypotheek wordt ook wel het overbruggingskrediet genoemd en is een aflossingsvrije hypotheek. Gedurende de looptijd betaalt u rente maar lost u niet af; pas zodra uw huis officieel verkocht is, lost u de lening in een keer af met het geld dat is vrijgekomen vanuit de overwaarde.

Waarom een overbruggingshypotheek?

Met een overbruggingshypotheek kunt u de overwaarde van het huis dat u verkoopt alvast gebruiken voor het kopen van een nieuwe woning. Dat is noodzakelijk als u de aankoop van de nieuwe woning alleen kunt financieren mét die overwaarde erbij. Bijvoorbeeld: uw maximale hypotheek is € 330.000 en uw overbruggingshypotheek is € 70.000. U kunt dan een woning financieren van € 400.000.

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Als u een overbruggingshypotheek afsluit, leent u (een deel van) de overwaarde van uw oude huis. Dit doet u bij de geldverstrekker die ook uw nieuwe huis financiert. Tijdens de looptijd van de overbruggingshypotheek betaalt u alleen rente. Zodra u de woning verkoopt én overdraagt, lost u de overbruggingshypotheek in één keer volledig af. Als u een overbruggingskrediet afsluit, heeft u tijdelijk drie leningen: voor uw oude en nieuwe huis en voor de overwaarde.

Wanneer overbruggingshypotheek afsluiten?

U kunt een overbruggingshypotheek afsluiten wanneer de overwaarde van uw oude huis nog niet is vrijgekomen. Wanneer heeft u een overbruggingshypotheek nodig? Er zijn twee situaties:

uw oude woning is nog niet verkocht en u heeft de overwaarde nodig voor het financieren van een nieuw huis; uw oude woning is wel verkocht maar de overdracht heeft nog niet plaatsgevonden;
u beschikt dus nog niet over het geld en heeft het nodig voor de aankoop van het nieuwe huis.

Voorwaarden overbruggingshypotheek

Om een overbruggingshypotheek af te mogen sluiten, moet u aan twee belangrijke zaken voldoen en aantonen bij de hypotheekverstrekker:

Dat uw woning overwaarde heeft (de - verwachte - verkoopprijs van de woning die u verkoopt, is dus hoger dan de hypotheekschuld die u afbetaalt). U kunt deze overwaarde op verschillende manieren aantonen: met een taxatierapport, een WOZ-beschikking of een verkoopovereenkomst.
Dat u de dubbele woonlasten, voor de oude en nieuwe woning, kunt betalen tijdens de looptijd van de overbruggingshypotheek. Dit kunt u aantonen met een overzicht van uw inkomsten, spaargeld en uitgaven.

Daarnaast zijn er nog twee belangrijke punten:

U moet de overbruggingshypotheek afsluiten bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe huis.
De overbruggingshypotheek moet u binnen de afgesproken tijd aflossen. Vaak is dat tussen de zes maanden en twee jaar.

Overbruggingshypotheek berekenen

Hoe hoog uw overbruggingshypotheek is, hangt af van de verkoopprijs van uw woning, de openstaande hypotheeksom en de overwaarde. Ook is het van invloed of uw woning al is verkocht of niet. De hypotheekverstrekker bouwt namelijk een veiligheidsmarge in als de woning nog niet verkocht is en maakt dan een berekening op basis van 80 tot 90 procent van de verkoopprijs. Als de woning definitief verkocht is, berekent de hypotheekverstrekker de hoogte van de overbruggingshypotheek met 95 tot 100 procent. De hypotheekverstrekker berekent de overbruggingshypotheek met de volgende rekensom: (percentage van) woningwaarde - hypotheeksom.

Voorbeeld rekensom overbruggingshypotheek
Geschatte verkoopprijs	€ 400.000
Verkoopprijs met veiligheidsmarge 90 procent	€ 360.000
Hypotheeksom	€ 250.000
Overwaarde (en hoogte overbruggingshypotheek)	€ 110.000

Om de werkelijke overbruggingshypotheek te berekenen, gaat u naar de hypotheekverstrekker waarbij u de hypotheek afsluit voor uw nieuwe huis. Heeft u nog geen hypotheekverstrekker en wilt u zich nog oriënteren? Vraag een oriëntatiegesprek aan bij onze partner Hypotheek24.nl.

Kosten overbruggingshypotheek

De kosten voor een overbruggingshypotheek bestaan uit twee soorten: de rente en een aantal eenmalige kosten. Hoeveel u aan rente betaalt hangt af van uw rentepercentage, het bedrag aan overbruggingshypotheek én de periode waarover u die rente betaalt. Hoe eerder u uw woning verkoopt, hoe minder kosten u dus aan de overbruggingshypotheek heeft. Naast de rentekosten zijn er ook administratiekosten, advieskosten, taxatiekosten en notariskosten. Hoe hoog deze kosten zijn, hangt af van de hypotheekverstrekker, taxateur en notaris die u kiest.

Rente overbruggingshypotheek

Hypotheekverstrekkers zijn vaak wat terughoudend bij het verstrekken van een overbruggingshypotheek wanneer uw woning niet definitief is verkocht. Dit komt doordat er geen zekerheid is dat u bij de verkoop van uw huis de daadwerkelijke overwaarde ontvangt. Daarom is de rente die u over een overbruggingshypotheek betaalt vaak hoger dan de rente van een gewone hypotheek. De rente voor een overbruggingshypotheek is zo’n 5 procent (november 2024). Ook is de rente bij een overbruggingshypotheek vaak variabel, maar sommige hypotheekverstrekkers zetten deze rente wel vast.

Rente overbruggingshypotheek aftrekbaar

De rente van een overbruggingshypotheek is in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Gebruikt u de overbruggingshypotheek voor het kopen of verbouwen van een nieuwe woning, dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Sluit u de overbruggingshypotheek af voor de aanschaf van een recreatiewoning, dan geldt dit fiscale voordeel niet.

Alternatief voor overbruggingskrediet

Voldoet u niet aan de voorwaarden voor het afsluiten van een overbruggingshypotheek of wilt u geen beroep doen op deze hypotheek? Dan zijn er een aantal andere opties:

De huidige woning verkopen en overdragen en daarna pas een nieuwe woning kopen, zodat u beschikt over de overwaarde.
Een nieuwe woning kopen waarvoor u de overwaarde niet nodig heeft; dus waarvoor u de hypotheek kunt betalen zonder dat de overwaarde mee te berekenen.
Geld lenen met een andere lening.

Overbruggingshypotheek nieuwbouw

Wilt u een overbruggingshypotheek afsluiten voor de aankoop van een nieuwbouwwoning? Hou er rekening mee dat nieuwbouwprojecten soms langer duren dan verwacht, waardoor u langere tijd rente over uw overbruggingshypotheek en hogere maandlasten betaalt. Daarnaast is het lastiger om de werkelijke overwaarde van de woning in te schatten: de woningmarkt en uw inkomsten kunnen onverwacht anders zijn op het moment dat u uw woning verkoopt. Daarmee loopt u het risico dat u de woning voor minder verkoopt dan vooraf gedacht.

Goedkoopste overbruggingshypotheek

Bent u op zoek naar een goedkope overbruggingshypotheek? Hou er rekening mee dat u een overbruggingshypotheek alleen kunt afsluiten bij de hypotheekverstrekker waarbij u uw nieuwe hypotheek afsluit. Let op de rente die de verstrekker van de overbruggingshypotheek rekent en hoe hoog eenmalige kosten zijn die u aan de hypotheekverstrekker betaalt. Bedenk u dat u deze maandelijkse rente slechts tijdelijk betaalt, namelijk tot u de woning heeft verkocht. Let daarom vooral op de gunstige rente en voorwaarden voor de hypotheek voor uw woning; die betaalt u namelijk een stuk langer.

Notariskosten overbruggingshypotheek

Als u een hypotheek afsluit voor uw nieuwe woning legt u dat vast in een hypotheekakte bij de notaris. Sluit u een overbruggingshypotheek af, dan laat u hier een aparte hypotheekakte voor opstellen bij de notaris. Deze akte is verplicht voor de overbruggingshypotheek. U kunt de overbruggingshypotheek niet onderbrengen op de hypotheekakte voor de oude of nieuwe hypotheek. Kiest u voor een overbruggingshypotheek, dan maakt u dus extra notariskosten. Wat de kosten voor de hypotheekakte zijn, hangt af van de notaris die u kiest. Wij geven u een overzicht van de notariskosten voor zo’n losse hypotheekakte. Lees meer over notariskosten voor de hypotheek.

Veelgestelde vragen overbruggingskrediet

Wat is de looptijd van een overbruggingshypotheek?

U kunt niet oneindig wachten met de verkoop van uw huis wanneer u een overbruggingshypotheek heeft. De meeste leningen hebben een looptijd tussen de zes maanden en twee jaar. De maximale looptijd van het overbruggingskrediet hangt af van de voorwaarden die de geldverstrekker hanteert.

Wat zijn de nadelen van een overbruggingshypotheek?

Het afsluiten van een overbruggingshypotheek heeft een aantal nadelen:

De rentekosten voor een overbruggingskrediet zijn vaak hoger dan de reguliere hypotheekrente.
U kunt de overbruggingshypotheek alleen afsluiten bij de hypotheekverstrekker waarbij u de hypotheek voor het nieuwe huis afsluit.
Het hypotheekkrediet heeft een looptijd van maximaal twee jaar. U loopt daarmee het risico de lening af te moeten lossen voordat u beschikt over uw overwaarde als u uw woning niet voor die tijd verkoopt.

Overbruggingskrediet zonder hypotheek: kan dat?Het is niet mogelijk om een overbruggingshypotheek af te sluiten zonder hypotheek. U moet de overbruggingshypotheek namelijk afsluiten bij de verstrekker van uw hypotheek.

Leeftijdsgrens overbruggingskrediet: is die er?
Sommige hypotheekverstrekkers hanteren een leeftijdsgrens voor het verstrekken van een overbruggingskrediet. Vaak ligt die grens dan op zeventig jaar.

Hoeveel spaargeld heb je nodig voor een overbruggingshypotheek?
Uw spaargeld heeft geen invloed op de hoogte van de overbruggingshypotheek, die bepaalt de hypotheekverstrekker namelijk op basis van de (geschatte) overwaarde van uw woning.

Ik heb het overbruggingskrediet niet gebruikt: wat gebeurt er nu?
Pas als u het geld van de overbruggingshypotheek gebruikt, betaalt u hier rente over. Wel heeft u te maken met de afsluitkosten, en eventueel met advies- en notariskosten.

Vergelijk notaristarieven hypotheekakte »