Aflossingsvrije hypotheek

Laatst bijwerkt: mei 2026

Heeft u een aflossingsvrije hypotheek of wilt u een nieuwe hypotheek afsluiten met een aflossingsvrij deel? Dan krijgt u mogelijk te maken met strengere regels. Verschillende hypotheekverstrekkers beperken vanaf 2026 hoeveel u aflossingsvrij mag lenen. Dat kan gevolgen hebben als u een huis koopt, uw hypotheek wilt oversluiten, uw hypotheek verhoogt of uw woning verbouwt.

Wij leggen uit wat er verandert, wanneer u hier iets van merkt en wanneer u voor uw hypotheek naar de notaris moet.

Bekijk actuele kosten hypotheek

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waar u alleen rente betaalt tot de einddatum. Omdat u tussentijds niet aflost moet u op de einddatum in één keer aflossen. Tot 2013 was de aflossingsvrije hypotheek een populaire hypotheekvorm.  Omdat u alleen rente betaalt en niet aflost was dit de goedkoopste vorm. De hypotheekschuld blijft gedurende de looptijd hetzelfde, tenzij u wel aflost. Vaak kan aflossen voor een gedeelte boetevrij. Dat verschilt per bank. Een aflossingsvrije hypotheek loopt meestal 30 jaar. 

Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek?

De aflossingsvrije hypotheek lost u dus niet af maar u betaalt maandelijks rente. Wanneer de looptijd van uw hypotheek voorbij is, dan moet u de lening in principe in één keer betalen. Dit is vaak na 30 jaar. Meestal kunt u de hypotheek hierna verlengen of oversluiten. Dit hangt af van uw geldverstrekker. Er wordt gekeken naar uw inkomen en de hoogte van uw hypotheek ten opzichte van de waarde van uw woning.

Wanneer u nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit heeft u geen recht meer op hypotheekrente aftrek. Dit is sinds 2013 aangepast. Sinds 2013 zijn er nog maar twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Met deze twee vormen wordt de hypotheekschuld geleidelijk verlaagd. Dit maakt huiseigenaren minder kwetsbaar voor waardedalingen van hun huis.

Heeft u de hypotheek voor 2013 afgesloten dan heeft u na 30 jaar geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, waardoor de maandlasten meestal stijgen. Heeft u een hypotheek afgesloten vóór 2001, dan is de rente nog tot 2031 aftrekbaar. Heeft u de hypotheek later afgesloten maar voor 2013, dan is de renteaftrek periode 30 jaar. Een voorbeeld: is de hypotheek afgesloten in 2005, dan is de rente aftrekbaar tot 2035.

Wat zijn de nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheken?

Meerdere banken hebben hun beleid voor aflossingsvrije hypotheken aangescherpt. Waar u eerder vaak tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kon lenen, wordt dit bij verschillende geldverstrekkers beperkt tot maximaal 30% van de woningwaarde.

Bij sommige banken geldt daarnaast een vast maximum bedrag. Dat betekent dat u niet alleen naar het percentage van de woningwaarde moet kijken, maar ook naar het bedrag dat de bank maximaal aflossingsvrij wil verstrekken.

Heeft u al een aflossingsvrije hypotheek en verandert u niets? Dan verandert er in de meeste gevallen niet direct iets aan uw bestaande lening. Toch is het verstandig om op tijd te kijken wat uw mogelijkheden zijn, zeker als uw hypotheek binnen enkele jaren afloopt.

Waarom worden aflossingsvrije hypotheken strenger beoordeeld?

Een aflossingsvrije hypotheek kan handig zijn door de lagere maandlasten. Tegelijkertijd blijft de volledige schuld bestaan. Dat kan later problemen geven, bijvoorbeeld wanneer:

• uw inkomen lager wordt na pensionering;
• de rente stijgt;
• uw woning minder waard wordt;
• u de hypotheek aan het einde van de looptijd niet opnieuw kunt financieren;
• uw hypotheekrenteaftrek stopt.

Toezichthouders en banken willen voorkomen dat huiseigenaren pas aan het einde van de looptijd ontdekken dat de hypotheek niet meer past bij hun inkomen of woningwaarde.

Wat betekent dit als u een huis koopt?

Koopt u een huis en wilt u een deel van de hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Dan kan de bank minder ruimte geven dan u misschien gewend was. U kunt daardoor een groter deel annuïtair of lineair moeten aflossen.

Dat heeft invloed op uw maandlasten. Een hypotheek met verplichte aflossing geeft vaak hogere maandlasten, maar zorgt er wel voor dat uw hypotheekschuld afneemt.

Bij de aankoop van een huis met hypotheek heeft u ook een hypotheekakte nodig. Deze akte wordt opgesteld door de notaris. In de hypotheekakte staat onder andere welk bedrag u leent, welke woning als onderpand dient en hoe de hypotheek wordt afgelost.

Wanneer moet u naar de notaris?

U gaat naar de notaris als er een hypotheekakte nodig is. Dat is onder andere het geval wanneer u:

• een huis koopt met een hypotheek;
• een nieuwe hypotheek afsluit;
• uw hypotheek verhoogt;
• een tweede hypotheek afsluit voor een verbouwing;
• uw hypotheek oversluit en daarvoor een nieuwe hypotheekakte nodig is.

De notaris stelt de hypotheekakte op, neemt deze met u door en schrijft de akte na ondertekening in bij het Kadaster. Pas daarna is de hypotheek officieel gevestigd.

Goedkoopste notaris voor uw hypotheekakte?

Gaat u voor een nieuwe hypotheek, oversluiting of verhoging naar de notaris? Dan betaalt u notariskosten voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte. Deze kosten verschillen per notaris.

Via DeGoedkoopsteNotaris.nl vraagt u eenvoudig offertes aan bij notarissen in uw regio. Wij vergelijken notarissen op prijs, kwaliteit en afstand. Zo vindt u snel een notaris die past bij uw situatie én uw budget.