Familiehypotheek

Een familiehypotheek is een flexibele en goedkope manier om binnen de familie de aankoop van een woning mogelijk te maken. Het biedt financiële voordelen voor zowel de geldnemer als de geldverstrekker. Maak dan wel goede afspraken en leg deze officieel vast. Geld lenen van familie kan een interessante aanvulling op een gewone hypotheek zijn. 

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek – ook wel familielening of familiebank genoemd – is een lening die wordt afgesloten binnen de familie in plaats van bij een bank of andere geldverstrekker. Meestal zijn dit (groot)ouders, maar elk familielid kan deze rol vervullen.

De familiehypotheek wordt vaak gebruikt om starters op de woningmarkt te helpen die moeite hebben om een woning te financieren via de normale weg. Door stijgende huizenprijzen, tijdelijke arbeidscontracten en beperkte spaargelden kunnen starters vaak niet genoeg lenen bij de bank. Met een familiehypotheek biedt de familie extra financiële ruimte. Vaak onder gunstigere voorwaarden en met lagere maandlasten. Een familiehypotheek kan dienen als totale financiering voor een huis. Het komt ook vaak voor dat een familiehypotheek wordt gesloten naast een hypotheek. 

Waarom een familie hypotheek afsluiten?

In de meeste gevallen sluiten ouders en kinderen een familiehypotheek af bij de aankoop of verbouwing van een woning. Het is een flexibele en persoonlijke manier om de woningfinanciering rond te krijgen.

Soms verkopen ouders ook een hypotheekvrije woning aan hun kinderen tegen de WOZ-waarde en treden ze op als geldverstrekker. Zo blijft het eigendom binnen de familie en verloopt de overdracht van een ouderlijk huis of vakantiehuis gemakkelijker.
Een belangrijk voordeel is dat de voorwaarden volledig in overleg worden bepaald. Samen spreken jullie samen af wat de rente, looptijd en aflossingsvorm zijn. Bovendien kan een familiehypotheek ervoor zorgen dat de bank een lager risico ziet, wat resulteert in een lagere hypotheekrente op de eerste hypotheek.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is bijna hetzelfde als een traditionele hypotheek. Het belangrijkste verschil is dat de geldverstrekker een familielid is. Zoals bij andere hypotheeksoorten, worden er afspraken gemaakt over de voorwaarden van de hypotheek, de rente, de rentevaste periode, de looptijd en het te lenen bedrag. Deze voorwaarden worden officieel vastgelegd. Ook kiest u een specifieke aflossingsmethode, zoals een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of een aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast worden er regels afgesproken over de voorwaarden waaronder u de familielening mag beëindigen.

Wanneer u de familielening bent aangegaan, moet u maandelijks rente en aflossing betalen. De rente moet marktconform zijn en er zijn afspraken gemaakt over de aflossing. Een familiehypotheek met nul-rente verstrekken is niet mogelijk. 

Wat zijn de voordelen van een familiehypotheek?

De voorwaarden zelf bepalen
Voordeel van een familiehypotheek is dat u zelf de voorwaarden maakt, zoals de hoogte van het bedrag, de hoogte van de rente en de looptijd. Omdat u familie bent, zijn hier over het algemeen goede afspraken over te maken.

Hypotheekrenteaftrek
Wanneer u ervoor zorgt dat de overeenkomst aan de wettelijke regels voldoet heeft u zelfs recht op hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste regels zijn:

• De familiehypotheek moet worden aangemeld bij de Belastingdienst.
• De afgesproken rente is marktconform.
• De rente van een familiehypotheek moet vergelijkbaar zijn met hypotheek die aan dezelfde voorwaarden voldoet. 
  Als de rente te laag of te hoog is, kan de Belastingdienst stellen dat respectievelijk het kind of de ouder bevoordeeld wordt. In dat geval kan de Belastingdienst u opleggen schenkingsbelasting te betalen.
• Er is schriftelijk vastgelegd dat u de lening in maximaal 30 jaar annuïtair aflost. Als de familiehypotheek door het overgangsrecht onder de oude regels valt, bijvoorbeeld als de familiehypotheek een eerder afgesloten hypotheek vervangt, hoeft dit niet altijd.

Verbetert rendement spaargeld geldverstrekker
Heeft u als ouder geld dat u niet direct nodig heeft? Door dit bedrag te gebruiken als hypotheeklening aan uw kind kunt u het rendement op uw spaargeld verbeteren. U hoeft geen belasting te betalen over de rente die u ontvangt. Over het geleende bedrag betaalt u wel 1,2% vermogensrendementsheffing in box 3. Echter dit % moet u ook betalen over uw spaargeld.

Welke afspraken worden vastgelegd bij de notaris?

Omdat er geld in de familiesfeer wordt geleend is het verstandig de lening op te laten nemen in de hypotheekakte. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen is het zelfs verplicht de afspraken schriftelijk vast te laten leggen.

Welke afspraken worden vastgelegd bij de notaris?

• het rentepercentage
• de duur van de rentevaste periode
• de einddatum van de lening
• het geleende bedrag
• de aflossing van de lening
• de opzeggingsgronden van de lening
• de termijn dat er rente en aflossing moet worden betaald (bijvoorbeeld maandelijks of per kwartaal, vooraf of achteraf)
• dat de lening ten minste annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dit is nodig als je de hypotheekrente wil kunnen aftrekken.

Familiehypotheek Overzicht: duidelijkheid voor ouder én kind

Met Familiehypotheek Overzicht legt uw adviseur alle afspraken rondom de familiehypotheek eenvoudig en transparant vast. Rente, looptijd, aflossingen en schenkingen zijn altijd inzichtelijk. Bovendien worden de juiste overeenkomsten opgesteld, zodat alles juridisch klopt en misverstanden binnen de familie worden voorkomen.

Familiehypotheek of schenken? 

In plaats van het aanbieden van een familiehypotheek kunnen ouders er ook voor kiezen om een schenking te doen om te helpen bij de aankoop van een huis. Schenken binnen de schenkingsvrijstelling is belastingvrij. Jaarlijks is dat een bedrag van € 6.713 (2025)  belastingvrije gift. Kinderen tussen de 18 en 40 jaar, mag u eenmalig € 32.195 geven zonder dat het kind hierover belasting hoeft te betalen. Deze beide schenkingsvrijstellingen kunnen in 1 kalenderjaar niet naast elkaar worden toegepast.

Wat gebeurt er met familiehypotheek bij overlijden?

Als u als geldverstrekker komt te overlijden, wordt de hypotheekschuld (vordering) geërfd. Dit geldt tenzij er andere overeenkomsten zijn getroffen. Deze situatie kan eenvoudig zijn wanneer er slechts 1 kind en 1 ouder betrokken zijn. In dit geval erft het kind de vordering bij het overlijden van de ouder. De situatie kan echter veranderen, bijvoorbeeld als er 1 ouder en 3 kinderen zijn en slechts 1 kind heeft een hypotheek bij die ouder.

In dit geval maakt de vordering deel uit van de erfenis en kan de vordering worden toegewezen aan kind 2 en 3. De oorspronkelijke overeenkomsten blijven dan geldig, behalve bij een rentewijziging waarbij u moet onderhandelen met uw broer(s) / zus(sen).