Familiehypotheek

Geld lenen van familie kan een interessante aanvulling op een gewone hypotheek zijn. Het mooie van de familiehypotheek is dat het gunstig is voor beiden partijen. 

Wat is een familiehypotheek?

Het is voor huizenkopers niet altijd makkelijk om een huis te bemachtigen. Voor starters is het inkomen vaak nog niet hoog genoeg. Velen van hen hebben geen vast dienstverband en hebben daarnaast vaak nog niet veel kunnen sparen. Zeker met de huidige huizenprijzen en het feit dat overbieden heel normaal is, kan het een uitdaging zijn om genoeg hypotheek te krijgen voor een koophuis. Een familiehypotheek kan in dat geval misschien een oplossing zijn. 

Een familiehypotheek, ook wel bekend als een familielening of familiebank, wordt niet afgesloten bij een geldverstrekker, maar bij een familielid. Meestal zijn dit de (groot) ouders, maar dit kan elk familielid zijn.

Dit familielid ondersteunt bij de financiering van de woning door zelf de hypotheekverstrekker te zijn. Hierbij worden doorgaans lagere maandlasten en gunstigere voorwaarden gehanteerd. Dit is in het voordeel van zowel het kind als de geldverstrekker. 

Een familiehypotheek kan dienen als de totale financiering voor een huis. Het komt echter ook vaak voor dat een familiehypotheek wordt gesloten naast een hypotheek. 

Waarom een familie hypotheek afsluiten?

In de meeste scenario's wordt een familiehypotheek afgesloten door ouder(s) en hun kind(eren) bij de aanschaf of renovatie van een eigen huis. Het is vaak een aanvulling bovenop de eerste hypotheek van een bank of andere kredietinstelling. 

Het gebeurt ook dat ouders een eerste of tweede woning die hypotheekvrij is, verkopen aan hun kind(eren) tegen de WOZ-waarde en vervolgens zelf als geldverstrekker optreden. Zo blijft het eigendom binnen de familie en kan, bijvoorbeeld, de overdracht van een vakantiehuis of ouderlijk huis gemakkelijker gerealiseerd worden. 

De keuze voor een familiehypotheek wordt mede bepaald door de flexibiliteit van de voorwaarden. Hierbij maakt u samen afspraken over de rente, de aflossingsperiode, en zorgt u op deze manier voor financieel voordeel. 

Mogelijk kunt u ook in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente voor de eerste hypotheek. Dit komt omdat de bank een minder groot risico neemt, wat resulteert in een renteverlaging.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is bijna hetzelfde als een traditionele hypotheek. Het belangrijkste verschil is dat de geldverstrekker een familielid is. Zoals bij andere hypotheeksoorten, worden er afspraken gemaakt over de voorwaarden van de hypotheek, de rente, de rentevaste periode, de looptijd en het te lenen bedrag. Deze voorwaarden worden officieel vastgelegd. Ook kiest u een specifieke aflossingsmethode, zoals een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of een aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast worden er regels afgesproken over de voorwaarden waaronder u de familielening mag beëindigen.

Wanneer u de familielening bent aangegaan, moet u maandelijks rente en aflossing betalen. De rente moet marktconform zijn en er zijn afspraken gemaakt over de aflossing. Een familiehypotheek met nul-rente verstrekken is niet mogelijk. 

Wat zijn de voordelen van een familiehypotheek?

De voorwaarden zelf bepalen
Voordeel van een familiehypotheek is dat u zelf de voorwaarden maakt, zoals de hoogte van het bedrag, de hoogte van de rente en de looptijd. Omdat u familie bent, zijn hier over het algemeen goede afspraken over te maken.

Hypotheekrenteaftrek
Wanneer u ervoor zorgt dat de overeenkomst aan de wettelijke regels voldoet heeft u zelfs recht op hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste regels zijn:

• De familiehypotheek moet worden aangemeld bij de Belastingdienst.
• De afgesproken rente is marktconform.
• De rente van een familiehypotheek moet vergelijkbaar zijn met hypotheek die aan dezelfde voorwaarden voldoet. 
  Als de rente te laag of te hoog is, kan de Belastingdienst stellen dat respectievelijk het kind of de ouder bevoordeeld wordt. In dat geval kan de Belastingdienst u opleggen schenkingsbelasting te betalen.
• Er is schriftelijk vastgelegd dat u de lening in maximaal 30 jaar annuïtair aflost. Als de familiehypotheek door het overgangsrecht onder de oude regels valt, bijvoorbeeld als de familiehypotheek een eerder afgesloten hypotheek vervangt, hoeft dit niet altijd.

Verbetert rendement spaargeld geldverstrekker
Heeft u als ouder geld dat u niet direct nodig heeft? Door dit bedrag te gebruiken als hypotheeklening aan uw kind kunt u het rendement op uw spaargeld verbeteren. U hoeft geen belasting te betalen over de rente die u ontvangt. Over het geleende bedrag betaalt u wel 1,2% vermogensrendementsheffing in box 3. Echter dit % moet u ook betalen over uw spaargeld.

Welke afspraken worden vastgelegd bij de notaris?

Omdat er geld in de familiesfeer wordt geleend is het verstandig de lening op te laten nemen in de hypotheekakte. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen is het zelfs verplicht de afspraken schriftelijk vast te laten leggen.

Welke afspraken worden vastgelegd bij de notaris?

• het rentepercentage
• de duur van de rentevaste periode
• de einddatum van de lening
• het geleende bedrag
• de aflossing van de lening
• de opzeggingsgronden van de lening
• de termijn dat er rente en aflossing moet worden betaald (bijvoorbeeld maandelijks of per kwartaal, vooraf of achteraf)
• dat de lening ten minste annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dit is nodig als je de hypotheekrente wil kunnen aftrekken.

Familiehypotheek of schenken? 

In plaats van het aanbieden van een familiehypotheek kunnen ouders er ook voor kiezen om een schenking te doen om te helpen bij de aankoop van een huis. Schenken binnen de schenkingsvrijstelling is belastingvrij. Jaarlijks is dat een bedrag van € 6.713 (2025)  belastingvrije gift. Kinderen tussen de 18 en 40 jaar, mag u eenmalig € 32.195 geven zonder dat het kind hierover belasting hoeft te betalen. Deze beide schenkingsvrijstellingen kunnen in 1 kalenderjaar niet naast elkaar worden toegepast.

Wat gebeurt er met familiehypotheek bij overlijden?

Als u als geldverstrekker komt te overlijden, wordt de hypotheekschuld (vordering) geërfd. Dit geldt tenzij er andere overeenkomsten zijn getroffen. Deze situatie kan eenvoudig zijn wanneer er slechts 1 kind en 1 ouder betrokken zijn. In dit geval erft het kind de vordering bij het overlijden van de ouder. De situatie kan echter veranderen, bijvoorbeeld als er 1 ouder en 3 kinderen zijn en slechts 1 kind heeft een hypotheek bij die ouder.

In dit geval maakt de vordering deel uit van de erfenis en kan de vordering worden toegewezen aan kind 2 en 3. De oorspronkelijke overeenkomsten blijven dan geldig, behalve bij een rentewijziging waarbij u moet onderhandelen met uw broer(s) / zus(sen).